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    华夏幸福:净利润连续7年增长超20%

    《中国经济周刊》记者  孙庭阳 | 北京报道

    视觉中国

    图|视觉中国

    8月,上市公司2019年半年报进入密集发布期。其中,房地产板块的业绩如何,是各界关注的重点之一。

    “归属于上市公司股东的净利润”(下称“净利润”)这一指标,是上市公司年报和半年报的核心指标之一,也是评价和衡量上市公司业绩的最直观指标。

    截至8月26日,已有47家(共有124家)房地产A股上市公司公布2019年半年报。其中,有32家归属于上市公司股东的净利润同比增长,如万科(000002.SZ)2019年上半年净利润同比增长29.79%,保利地产(600048.SH)同比增长53.28%。有15家同比下降,如万通地产(600246.SH)和珠江实业(600684.SH)同比分别下降32%、78%。

    近年来,面对中央“房住不炒”的决心和宏观调控,如何度过行业周期性难题,房地产上市公司各出奇招,有的向影视、汽车转型,寻找第二支点,有的卖项目收缩战线,有的则干脆等着被并购重组,等等。

    这一政策大环境对行业的影响,也直观地反映在上市房地产公司的业绩上?!吨泄弥芸芳钦咦酆隙员劝蹇榻改甑陌肽瓯ɡ纯?,上市的房地产公司之间的业绩分化比较严重,如万科A、保利地产、世茂股份(600823.SH)净利润一直在增长;荣盛发展(002146.SZ)、广宇发展(000537.SZ)等在2015年上半年则是同比下降超过20%。

    而华夏幸福(600340.SH)近7年来半年净利润增长都超过20%,在A股100多家房地产公司中,仅此一家。

    记者在对华夏幸福2019年及往年的半年报进行综合分析发现,从产业新城起家的华夏幸福,在引入中国平安这一大股东之后,目前似乎已悄然初步完成主业转型。

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    “环北京”之外又造一个华夏幸福

    8月16日晚,华夏幸福公布半年报,2019年上半年净利润84.8亿元,同比增长22.44%。数据显示,过去5年,华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

    2019年上半年,除了增量指标业内领先,华夏幸福的收益质量指标也非常抢眼,加权平均净资产收益率为21.3%,同比增加4.8个百分点,在同行业47家公司中,位列冠军;公司经营稳健指标同样提升,因经营活动产生的现金流持续增长,共计408亿元,回款率由去年同期的46%跃升至今年的62%。

    从收入区域看,曾经深度扎根环北京区域的华夏幸福,在环北京区域外的收入占据半壁江山,在环北京区域外再造了一个华夏幸福。

    2012年时,公司主营业务收入均来源于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域。今年上半年在环北京区域外的毛利润,已经占到了49.63%。

    对比分析华夏幸福近几年的半年报可以发现,其主业在逐渐发生变化。上市公司行业分类中,华夏幸福属于房地产业,公司自己定位是“致力于产业新城的投资、开发、建设与运营”。2017年半年报中,称公司主要业务是“开展产业新城业务、产业小镇业务、房地产开发业务”三大类业务;2018年半年报,公司将“产业新城”与“产业小镇”归并为产业园区业务,主要业务分为“产业园区业务和房地产开发业务两大板块”;在2018年及今年一季度,中国平安入股及吴向东团队加盟陆续落地,伴随着首单轻资产业务亮相,最新公布的2019年半年报,公司主营业务“分为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块”,主营业务表述中已无“房地产”表述。

    产业新城业务毛利润7年间增长5.73倍 

    产业新城贡献是华夏幸福毛利润多年稳增长的动力。

    2012年半年报是华夏幸福上市后首份半年报,主营业务细分行业构成是产业新城开发建设和城市地产、物业、酒店两项业务。7年后的现在,公司主营业务细分行业构成,有产业发展服务、基础设施建设、土地整理、物业管理服务、房地产开发和综合服务,共8大细分行业。

    产业新城开发是主角,贡献的毛利润成倍增长。2012年上半年,华夏幸福产业新城开发毛利润是14.78亿元,今年上半年是99.52亿元,7年间增长了5.73倍。

    产业新城开发以“产业优先”作为核心策略,华夏幸福聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天等十大重点产业,公司有4600人的产业发展团队,从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营,为所在区域建设产业新城,提供产业升级的综合解决方案。

    今年年初,国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》发布,都市圈战略上升为国家重大战略?;男腋4?015年开始聚焦核心都市圈全面布局,目前已在15个核心都市圈、以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座。

    华夏幸福力主打造“3+3+X”核心都市圈格局,在精耕京津冀都市圈的基础上,在中国经济最活跃的都市圈长三角(环南京、环杭州、环合肥)都市圈密集布局,在最具成长活力的粤港澳大湾区,加快布局;得中原者得天下,华夏幸?;雇平季种V?、武汉和成都3个高潜核心都市圈,以及长沙、西安、贵阳和沈阳4个潜力核心都市圈。

    今年上半年,华夏幸福各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1052亿元,同比增长8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业266家、占比81%,新增签约投资额939亿元、占比89%,同比增长20%。

    上半年公司产业服务收入119亿元,其中环北京以外区域产业服务收入88亿元、占比74%,同比增长96%。

    证券市场对华夏幸福的增长给予正面估值。从登陆A股到2019年8月24日收市,7年间华夏幸福总市值从106亿元涨至823亿元,增长676%。

    华夏幸福不仅有布局产业新城的“下乡”耕耘,更有着合作向都市核心区域运作不动产的“进城”经营。公布半年报同时,华夏幸福与中国平安首单业务合作同日亮相,有望为未来利润增长又布下一棋。

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    尝试轻资产管理输出  开拓商业办公不动产领域

    产业新城之外,华夏幸福在2018年及今年上半年完成另一布局:资金充裕的中国平安成为公司重要股东,业界能手、前华润置地有限公司总经理、董事长吴向东加盟公司,出任公司首席执行官(CEO)暨总裁,其团队对商业办公不动产操盘经验丰富。这一布局,促使今年首单合作业务达成。

    8月16日晚,公告了合作内容:华夏幸福向平安人寿转让下属全资项目公司100%股权及4.42亿债权,合计58.29亿元。同时,平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设、提供运营管理等服务。该项目位于北京西南二环与三环的丽泽金融商务区。按照规划,丽泽金融商务区将成为北京商务新区、有“第二金融街”之称。

    此单业务标志着华夏幸福在商业办公方面的探索与落地。在传统重资产模式的基础上,公司首次尝试采用资产管理输出的轻资产模式,开拓商业办公不动产领域。对于公司盘活存量资产,优化资产负债结构,寻找新的增长点,都具有重大意义。

    针对华夏幸福的产业新城模式及不动产合作,券商研究员给出积极评价。

    国泰君安认为,华夏幸福的产业新城模式高度契合国家都市圈/城市群战略。在都市圈发展红利下,具有巨大的发展空间。同时,公司持续具有活力的商业模式、逐步向好的融资环境、大幅增长的土地资源能够保证公司业绩高水平稳定增长。

    招商证券判断华夏幸福最大的优势,在于契合城镇化后半场都市圈化的商业模式,并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土地储备?;肪┮酝馇蛳酆筒捣竦瓤焖僭龀?、资金链得到修复,且融资结构有所优化,与平安人寿合作轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域,以上三点改善了公司的回款率边际。

    天风证券认为,华夏幸?;肪┩獠翟扒┰脊婺?焖僭黾?,表明公司京外产业园单元收入贡献或更高,随着公司在京外产业园区步入放量阶段,有望加速贡献产业服务收入。

    编辑 | 邹松霖

    编审 | 张   伟


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    (网络编辑:何颖曦)
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